「家売るオンナ」で注目度UP!中古マンション購入のメリット・デメリット

ie01

2016年夏ドラマの視聴率ランキング1位の「家売るオンナ」。
お客さんの求めているもの以上にその人にピッタリの中古物件を売りまくる北川景子扮するクールな美女「三軒家万智」のキャラクターやストーリー展開を毎週楽しみにしている人も多いと思います。

今までもお仕事ものは沢山ありましたが、このドラマは中古物件を取り扱う不動産会社が舞台です。
しかも取り扱い物件の多くは中古マンション。

ie02
(家売るオンナ公式twitterより画像引用)

新居選びの選択肢の多くは、購入か賃貸、新築か中古、戸建てかマンションの組み合わせになります。

主婦へえでは今回「中古マンション購入」に注目して主婦100人にアンケートを取ってみました。

また、中古マンションメリット・デメリットについて欠陥住宅問題のプロ 弁護士の脇田達也先生にお話を伺ってきましたのご紹介します!

緊急アンケート!中古マンション購入を2人に1人が考える

ie03

調査した結果、
約半分の人が中古マンションを検討。
そのうちの18%の人は、中古マンションを実際に購入しています。

新築マンションに比べてどんな魅力があるのか、一方どんな点に注意が必要なのかを

欠陥住宅問題のプロ 弁護士 脇田 達也先生に聞いてみました!

脇田 達也先生はこんな人

pr_wakita

脇田達也(わきた たつや)先生

太平洋法律事務所所属
大阪弁護士会登録(54期)

主な取扱分野
欠陥住宅(住宅取得者側)
不動産関連訴訟(宅地建物取引・マンション問題・売買・請負・賃貸借・競売・明渡・都市計画・土地収用・火災事故等)
交通事故
民事介入暴力対策
一般民事事件
家事事件(相続・離婚等)
倒産事件(法人破産申立等)
主な著作
「消費者被害の上手な対処法」全訂2版(民事法研究会 2014年、分担執筆「欠陥マンション問題」)

ie04

中古マンション購入のメリット

先生に、新築マンションに対して中古マンション購入のメリットをあげていただきました。

脇田先生の「ココがポイント!」中古マンション購入のメリット

(1) 安い
(2) 立地が良い物件が多い
(3) 住環境・管理を現実に確認できる

最大の魅力。安い!

中古物件の場合は、「新築プレミアム」がないため低い価格で購入することができます。
なんといってもこれが中古物件の最大の魅力といって良いでしょう。

立地が良い物件が多い??

新築に比べると中古マンションの方が立地の良い物件が多いというのは一瞬ピンと来ないかもしれません。
でも例えば、駅前などの便利な場所に新築の戸建てやマンションを建てる土地を確保するのはとても難しいですね。
また、利便性の低い郊外などでは価格が下落していますし、長期的には人口減少の影響でさらに下がることが予想されます。
資産価値の下がりにくい利便性の高い立地の物件を探すと、必然的に中古マンションが選択肢にあがってきます。

住環境・管理を現実に確認できる

多くの新築マンションは建設中に販売開始されています。
どんな住人がいて、どんなコミュニティができあがるかわからない状態での購入になりますが、中古マンションなら念入りなチェックによって住環境や管理の概要を把握してトラブルを最小限に抑えることができます。

中古マンション購入のデメリット

ie05

脇田先生の「ココがポイント!」中古マンション購入のデメリット

(1) 古い物件では耐震上危険なものがある<建物>
(2) 古い物件はスラム化の恐れがある<管理>
(3) 建替えへの対応が難しく、安心して住める期間が短い恐れがある<立地・建物・管理>

古い物件では耐震上危険なものがある

1995年に起きた、阪神淡路大震災で全壊した建物は約10万棟。ところが、倒壊・崩壊した建物を調査したところほとんどが1981年以前に建てられた建物だったそうです。
1981年が分かれ目になっている理由は、新耐震基準です。現在もこの基準が最低限守らなくてはいけない基準となっており、震度5強程度の地震であれば損傷を生じない程度とされています。
つまり、1981年以前建設の中古マンションには注意が必要です。

古い物件はスラム化の恐れがある

古い物件の場合は、

空き室が増える
管理費や修繕積立金の滞納が増える
管理組合が機能しなくなる
などの問題が発生する心配があります。

マンション内の空き部屋率は古い物件ほど高く、昭和45年以前建設のマンションの空家率は4割を超えます(参照:H20年度マンション総合調査)
また、高齢の単身者が多く管理組合の役員のなり手がいなかったり、滞納者が続出・管理組合活動が滞った状態のために共用廊下にゴミがあふれ照明もつかないといったトラブルも増加しているようです。

建替えへの対応が難しく、安心して住める期間が短い恐れがある

ie06

建替えが進まない

平成26年の末で旧耐震以前のマンションは124万戸。
そのうち建替え件数はわずか1万6600戸です。
建替えが進まない大きな理由の一つが建設資金の問題です。
建替えを行うには、マンション所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、

高齢で新たなローンが組めない
住宅ローンがまだ残っている

などで資金を用意できない住人がいることで建替えが進まない事例が多くあります。

不本意な建替えが進むと家がなくなる!

では、建替えが5分の4以上の多数で可決された後に、資金を用意できない建替え少数の反対者はどうなるのかと言うと、「時価」で売り渡すことを強制されます。今現在住んでいる家から出ていかなくてはいけないのです。しかも「時価」の算定方法は確立していないため、場合によっては少額で住む場所を失う恐れがります。

このように、建替えを望んでもなかなか進まない場合や、不本意な建替えのために最悪の場合、住む場所を失う恐れがあることを念頭に置いておく必要がります。

中古マンション購入のメリット・デメリットまとめ

ie07

中古マンション購入のメリットは
価格が安い
立地のより物件が多い
管理の状態を把握できる

中古マンション購入のデメリットは
古い物件では耐震上危険な建物がある
古い物件ではスラム化の恐れがある
建替えが進みにくく、不本意な建替えが進むこともある

では、中古マンションのメリットを活かしつつ上手にデメリットをカバーするにはどうしたら良いのでしょう?

主婦100人アンケートでは中古マンション購入は金額・立地・間取りを優先

ie08

中古マンションを選ぶときは、
金額・立地条件・間取りを重視する人が多いようです。
重視項目は、新築物件と変わらないのかも知れませんね。

けれどもあまり重視されていない「管理」の部分をしっかりと把握することでかなり購入後のリスクを減らすことができます。

具体的には、現地見学を念入りにすることです。
チェックポイントは3つ

マンションの住人の雰囲気
マンションの掲示板を見る
売主や仲介会社を通して総会議事録等を閲覧

中古マンション購入をしたい!と思ったら是非、価格や立地、間取りに加えて「管理」も優先事項に加えて物件選びをしてみてください。

「家売るオンナ」では、みんな素敵な物件に出会っています。
中でも60代の親が息子の将来を見据えて購入した家が、結果、親子ともにハッピーになれる結末をもたらしました。

脇田先生の「ココがポイント!」中古マンションの選び方の基本

長期的視点が重要!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

最新情報をお届けします